Mer08122020

Last update03:14:03

Back Home News Rubriche Notizie di utilità sociale ICI, IMU, IMUP, IMIS dei terreni edificabili

ICI, IMU, IMUP, IMIS dei terreni edificabili

  • PDF
Valutazione attuale: / 4
ScarsoOttimo 

soldieuroTrento, 1 maggio 2017. - di Alessandro Festi*

Si avvicina la scadenza del primo pagamento annuale dell'imposta immobiliare semplice, IM.I.S. che ha preso il posto di I.C.I., IMU e IMUP, e si ripresenta il problema di comprendere se, per l'orto di casa – inserito a piano regolatore come terreno edificabile – dobbiamo o no pagare.

Premesso che il problema non dovrebbe esistere in quanto la normativa è piuttosto chiara vogliamo qui fornire alcune semplici e veloci indicazioni su quanto ognuno di noi può fare per non pagare più di quanto dovuto. Perché pagare il giusto è sì non pagare di meno, ma nemmeno pagare di più e non sempre nell'importo scritto sul bollettino che il comune premurosamente ci invia c'è la cifra corretta.

Punto primo: per le aree edificabili il valore su cui calcolare l'imposta è quello di mercato al primo gennaio di ogni anno. Attenzione quindi all'andamento del mercato: non tutti gli anni il valore del terreno è per forza uguale. In questo periodo di crisi è difficile vendere un terreno: non lo vuole più nessuno, il prezzo cala, quindi dobbiamo ricordarci di comunicare e/o dichiarare al comune il nuovo valore di mercato del terreno e poi calcolare l'imposta sul nuovo valore. Talvolta il funzionario che prende in mano la pratica ci dirà che la delibera del comune prevede un valore diverso, ma tale questione non ci deve interessare, in quanto la delibera ha valore solo interno agli uffici e riguarda delle situazioni generali, non il nostro particolare caso. Quindi va fatta una seria valutazione del terreno, analizzandone tutte le caratteristiche e peculiarità che possono influire sul valore di mercato.

Punto secondo: le aree di pertinenza dell'immobile non sono soggette all'imposta. Infatti sono considerate un tutt'uno con l'immobile e quindi non sono autonomamente soggette all'imposta. Alcuni comuni hanno richiesto l'imposta anche su tali aree, evidentemente sbagliando. Preme qui evidenziare che non è presunzione scrivere che il comune sbaglia chiedendo l'imposta, ma si tratta di un dato di fatto derivante da pareri e sentenze. Infatti c'è chi, anche per piccole cifre ha deciso di fare chiarezza ed andare fino in fondo alle proprie questioni ed ha percorso l'iter del contenzioso tributario per definire, una volta per tutte la propria posizione. Tale comportamento ha fornito materiale utile a tutti.

Si ritiene di interesse generale riportare qui due casi recenti che segnano però un punto fermo in materia.

Nel primo caso il comune richiedeva al contribuente il versamento dell'IMU per un terreno graffato (cioè unito al fabbricato, sulla mappa, dal simbolo dell'uncino). Il contribuente decideva, dopo alcuni anni e nonostante l'importo esiguo, di non rimanere più inerte di fronte al comportamento del comune e provvedeva a presentare ricorso alla Commissione Tributaria di primo grado di Trento, ritenendo di non dover versare nulla. Il comune, decideva di non costituirsi nemmeno in giudizio, quindi di non presentarsi e rinunciare far valere le proprie ragioni nel confronto con il contribuente davanti alla Commissione. I Giudici tributari, considerato che « ... L'Ufficio del Catasto nella sua autonomia, nel valutare la fattispecie, ha graffato e classificato l'area in questione quale superficie pertinenziale, .... valutandone unitariamente la rendita catastale come indicato in atti; di conseguenza il contribuente non aveva altra possibilità di dichiarare e versare al comune l'ICI se non come effettuato» [quindi solo sull'immobile in base alla rendita catastale], dichiarava la nullità dell'avviso di accertamento emesso dal Comune e condannava il Comune a pagare, al cittadino, le spese di giudizio che liquidava in € 810,68 oltre accessori di legge.
Il Comune voleva incassare 276,00€ di ICI all'anno, si ritrova a non poterli incassare ed in più a rimborsare il contribuente dell'importo di € 810,68 per le spese da quest'ultimo sostenute per far valere i propri diritti a fronte di una richiesta errata ed infondata da parte dell'amministrazione.

Nel secondo caso - ci troviamo di fronte ad altro comune ed altro contribuente, ma sempre nella nostra provincia di Trento – non siamo ancora arrivati davanti ai Giudici tributari, ma prima di procedere con il formale contenzioso si è proceduto ad interpellare la Provincia Autonoma di Trento ed il Garante del Contribuente, al fine di acquisire un loro parere sulla materia.
In particolare, rilevato che la Guida Operativa all'Imposta Immobiliare Semplice "IM.I.S." per gli operatori tributari dei Comuni a cura del Servizio Autonomie Locali della provincia Autonoma di Trento, quindi le istruzioni operative che l'Ente che ha emanato la norma, impartisce agli enti subordinati che tali norme devono applicare, prevede espressamente il caso dei terreni graffati ed in particolare al punto 2.0 rubricato "Principi generali in materia di fabbricati" tale guida esplicitamente prevede: «La definizione di "fabbricato" ai fini IM.I.S. è data dall'articolo 5 comma 1, ed è definizione di tipo oggettivo riferita alla minima unità immobiliare urbana (u.i.u.) iscrivibile o che deve essere iscritta nel catasto fabbricati. Quindi, in concreto, si tratta della particella edificiale o, se suddivisa e parcellizzata, del subalterno della p.ed. stessa. Questa definizione vale per tutte le tipologie di "fabbricato" indipendentemente dalla loro destinazione d'uso. Nel rinviare a quanto espresso al Paragrafo 1.2 per l'analisi dettagliata del concetto di fabbricato e della linea divisoria tributaria tra le fattispecie "fabbricato" e "area edificabile", si sottolinea che lo stesso comma 1 dell'articolo 5 afferma esplicitamente che il terreno pertinenziale del fabbricato è da considerarsi incluso nel fabbricato stesso anche se lo stesso risulta urbanisticamente edificabile. La pertinenzialità ricorre sempre in caso di graffatura catastale del terreno (con estinzione della p.f. nella p.ed. e conseguente eventuale rideterminazione in aumento della rendita catastale), mentre in caso diverso si applicano le interpretazioni della Corte di Cassazione maturate in materia di I.C.I. ed I.MU.P., per le quali si rinvia alla Parte 4.» Ancora, sempre la guida in questione, al punto 4.2, lettera f) prevede testualmente: «per quanto concerne il concetto di "pertinenzialità" di un terreno edificabile rispetto ad un fabbricato, l'ultimo periodo dell'articolo 6 comma 1 rinvia alla definizione già in vigore per l'I.C.I. e l'I.MU.P. (articolo 817 del Codice Civile, con rinvio confermato anche dall'articolo 6 comma 2 lettera c)). In particolare quindi, basandosi sulla giurisprudenza attualmente consolidata della Corte di Cassazione, si deve ritenere "pertinenziale" un'area edificabile (come sopra definita) "catastalmente graffata" al fabbricato (in qualunque presupposto d'imposta IM.I.S. rientrante) del quale costituisce pertinenza, ovvero modificata in modo stabile ed irreversibile per impedirne l'utilizzo edificatorio. Il riferimento all'articolo 817 del Codice Civile richiede inoltre l'elemento soggettivo, e cioè la coincidenza tra possessore del fabbricato e possessore del terreno.»

Rilevato inoltre che il Comune richiede comunque l'IMIS sul terreno pertinenziale giustificando tale richiesta con una fantasiosa costruzione interpretativa in cui sostiene che « ... nella determinazione della rendita catastale dell'unità immobiliare p.ed. xxxx l'area circostante il fabbricato è stata considerata esclusivamente per una superficie di mq 16,57 (superficie catastale mq 64, meno superficie di sedime del fabbricato mq 47,43, uguale a 16,57). Soltanto tale minima parte della superficie dell'area non edificata è quindi considerata nell'attribuzione della rendita catastale della p.ed. 1350. La restante superficie della p.ed. 1350, pari a mq 627 (mq 691 – mq 64) non è stata considerata ai fini della definizione della rendita catastale.»; senza peraltro nulla disquisire e/o argomentare circa il concetto di superficie catastale e pertinenza ed il loro inserimento nella superficie catastale indicata nell'estratto catastale.
Rilevato che tale costruzione pare pretestuosa oltre che illogica: basti pensare che ognuno di noi dovrebbe, secondo tale costruzione calcolare la differenza tra la superficie catastale e la somma del sedime occupato dall'immobile e la superficie delle pertinenze edificabili, graffate o meno, e versare l'imposta sul terreno edificabile – ancorché graffato – che risulta da tale astruso calcolo. Considerato che non risulta che il comune abbia provveduto ad accertare, sulla base di tale impostazioni, altre situazioni, ricadendo così in una serie di possibili contestazioni circa la disparità di trattamento tra censiti, si è provveduto ad interpellare la Provincia Autonoma di Trento ed il Garante del Contribuente circa il comportamento dell'amministrazione.

La Provincia Autonoma di Trento – Servizio Autonomie Locali, risponde, evidenziando in premessa che nonostante il Comune sia stato invitato, in data 14 dicembre 2016, a fornire ogni elemento di fatto e di diritto in proprio possesso relativamente alla problematica sollevata, alla data del 24 marzo 2017, nessun cenno di risposta era stato inviato dal Comune alla Provincia. Quindi il Comune ha scelto di non fornire alcuna motivazione del proprio comportamento, nemmeno all'ente sovraordinato, ente che ha anche emanato la normativa IM.I.S. che il comune sta applicando, in totale dispregio di qualsiasi rapporto di collaborazione con il cittadino.

Comunque la risposta della Provincia è piuttosto chiara: «La problematica della pertinenzialità dei terreni (edificabili) rispetto ad un fabbricato era già emersa in vigenza dell'I.C.I. (articoli da 1 a 18 del D.L.vo n. 504/1992) e dell'I.MU.P. (articoli 8 e 9 del D.L.vo n. 23/2011 e articolo 13 del D.L. n. 206/2011). La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha elaborato a più riprese tale istituto partendo dal dato normativo che opera rinvio unicamente al concetto di "pertinenzialità" di cui all'articolo 817 del Codice Civile. La normativa IM.I.S., per questa fattispecie, non ha innovato l'ordinamento dei tributi precedentemente in vigore (I.C.I. ed I.MU.P. appunto), operando anch'essa rinvio, per l'identificazione della "pertinenzialità" del terreno rispetto al fabbricato, all'art. 817 C.C. In questo senso l'articolo 6 comma 1 ultimo periodo della L.P. n. 14/2014, che stabilisce espressamente l'esenzione per le aree edificabili qualificate come "pertinenza". Come ampiamente illustrato nella Guida Operativa IM.I.S., pubblicata sul sito dello scrivente Servizio in varie versioni costantemente aggiornate (attuale 5.0 del 30 gennaio 2017), l'identificazione della pertinenzialità ai fini dell'applicazione dell'imposta immobiliare semplice non può prescindere, vista la sostanziale identità normativa, dalle conclusioni cui è giunta la giurisprudenza in relazione ad I.C.I. ed I.MU.P. Nello specifico del caso che qui rileva, e come illustrato ai Paragrafi 2.0 e 4.2 lettera f) della Guida Operativa stessa, la "graffatura" del terreno alla p.ed., e la conseguente estinzione tavolare e catastale della p.f. comportano il venir meno, in capo al terreno, dell'autonoma imponibilità tributaria, e contemporaneamente il suo collegamento completo al fabbricato, la cui rendita deve essere determinata anche tenendo conto dell'esistenza del terreno pertinenziale aggregato. La giurisprudenza della Corte di Cassazione citata nella nota n. 22 del Paragrafo 2.0 (Ordinanza n. 10176/2014) ha trovato recentemente ulteriori riscontri. Si citano, per tutte, la Sentenza n. 27098/2016 della Corte di Cassazione Sezione tributaria (con la quale si nega la pertinenzialità ad un terreno in quanto "autonomamente distinto nel catasto", e quindi con ragionamento "a contrario" rispetto alla graffatura) e la Sentenza n. 168/2016 della Commissione Tributaria di Primo Grado di Trento - Sezione 2 - che per un caso analogo a quello che in questa sede rileva ha annullato un avviso di accertamento relativo ad un terreno edificabile "graffato" ad un fabbricato.

Si deve quindi rilevare che, allo stato attuale della normativa e dell'elaborazione giurisprudenziale, quanto illustrato nella Guida Operativa IM.I.S. deve ritenersi confermato, con esclusione della sussistenza del presupposto d'imposta relativamente ai terreni che, pur se urbanisticamente edificabili, non presentano un'autonoma esistenza e rilevanza catastale e sono invece "graffad" ad un fabbricato. Fermo restando che la titolarità del tributo e la sua applicazione spettano unicamente al Comune in quanto soggetto attivo d'imposta, il terreno circostante la p.ed. xxxx in C.C. xxxx risulta graffato alla p.ed. medesima e quindi sembra rientrare nell'esclusione sopra illustrata.».

Il Garante del Contribuente, dopo aver rilevato l'interesse generale che la questione riveste esprime il proprio stupore per il comportamento del Comune, come sotto riportato:
«Ringrazio e prendo atto della risposta del 24.03.2017, prot. ...., che nella sostanza non fa che confermare un pensiero sul quale mi sento allineato e cioè che non è tassabile come area fabbricabile autonoma un terreno che sia "graffato", cioè pertinente, ad un fabbricato.
Il tutto come da Giurisprudenza ormai allineata.
Stupisce comunque, nel dibattito, il comportamento silenzioso ed assente del Comune di xxx (e di chi personalmente lo rappresenta), cosa che non solo e senza ombra di dubbio è in contrasto con quanto previsto in art. 13, co. 6), dello Statuto del Contribuente, ma anche si pone al di fuori di etica ed educazione.»
In ultima analisi in entrambe i casi qui riportati i Comuni, dopo aver chiesto l'imposta, il primo anche con atto di accertamento, si sono sottratti al dibattito ed al confronto con il contribuente: il primo non costituendosi in giudizio e quindi non presentandosi e non formalizzando la propria posizione di fronte ai Giudici Tributari; il secondo non rispondendo alla richiesta formulata dalla Provincia. Tale comportamento è terribilmente fastidioso per chi da una parte riceve dal Comune richieste di denari non dovuti e dall'altra vede poi lo stesso ente, nemmeno rispondere quando viene chiamato di fronte alle proprie responsabilità. Come ricorda il Garante del contribuente oltre che fuori etica ed educazione tale comportamento è anche in contrasto con quanto previsto dallo Statuto del Contribuente.

Due sono le conclusioni che mi sento di trarre da tali vicende:

- è ora di fare un salto culturale per ognuno di noi: siamo stati educati pensando che le istituzioni non si approfittino di noi. Errato. Voglio credere che non ci sia malafede, ma ogni documento va verificato, controllato ed analizzato, non possiamo fidarci più nemmeno delle richieste che ci arrivano dalle istituzioni, se del caso dobbiamo difenderci;

- gli strumenti per difenderci ci sono e non sono costosi, anzi spesso la nostra difesa non costa nulla, perché il costo ci viene rimborsato, ma sollevando i problemi riusciamo a migliorare e far si che le cose vengano sistemate, sia per noi che per altri. Solo la nostra inerzia consente ai rappresentanti delle istituzioni di comportarsi in modo così scorretto ed odioso.

Un ultimo punto mi sento di sollevare: non è giusto che sia sempre il cittadino a pagare. Quando l'ente viene condannato a pagare per un errore di uno dei propri funzionari, come nel primo caso presentato sopra, o non risponde come nel secondo, non dovrebbe essere l'ente a pagare e quindi noi censiti, ma dovrebbe essere il funzionario che ha commesso l'errore o a messo in atto il comportamento scorretto.

* dottore commercialista via Garibaldi 11 -38060 Calliano TN Cell. 3346554096

ICI, IMU, IMUP, IMIS dei terreni edificabili

Chi è online

 134 visitatori online